Nie wiem jak Wy, ale ja poznaję coraz więcej osób, które myślą o tym, aby kupić mieszkanie tylko po to, aby móc je wynajmować. W teorii wydaje się to wręcz genialny pomysł, przecież nic nie trzeba robić, a dostaje się pieniądze, jednak czy tak jest w rzeczywistości? Zakup mieszkania nie wydaje się złą decyzją, zważywszy na to, że można zainwestować kapitał i bardzo szybko czerpać z tego zyski. Jeżeli posiadacie np. odłożone 300 tysięcy złotych to zakup mieszkania pod wynajem wydaje się naprawdę racjonalnym rozwiązaniem. Nie trzeba mrozić pieniędzy, aby szybko zyskać pieniądze. Z miesiąca na miesiąc można w takich sytuacjach zauważyć realne zyski.
Ponadto inwestycja w nieruchomości przeznaczone pod wynajem wiąże się z wieloma stereotypami, które każdy musi przełamać. Trzeba zdać sobie sprawę, że zakup mieszkania na wynajem nie jest rzeczą prostą, a dzieje się to z tego względu, że u wielu ludzi w głowach rodzą się myśli, z którymi oni muszą sobie poradzić, chociażby takimi jak:
- Kredyt to coś złego
- To biznes tylko dla bogatych
- Najemcy zdemolują mieszkanie
Tego myśli jest wiele, a nie pomaga temu fakt, że poza tym trzeba zdawać sobie sprawę, ze kupienie mieszkania w dobrej cenie wymaga ponadto dużo wysiłku, umiejętności negocjacyjnych oraz pogodzenia się z faktem, że nie zawsze musi być tak jak sobie tego wymarzycie.
Jeżeli należy do tych osób, które sobie myślą, że jest to inwestycja „nie dla mnie”, to warto żebyś chociaż był świadomy jednej rzeczy, że posiadanie jednego mieszkania na wynajem będzie w stanie zagwarantować Ci większą emeryturę, niż tą, którą podobno masz dostać od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Istnieje ponadto duża szansa, że jeśli podejdziesz do inwestowania z głową to okaże się, że będziesz w stanie zarobić na wynajmowaniu jeszcze za nim w ogóle przejdziesz na jakąkolwiek emeryturę i to jeszcze nawet nie angażując przy tym specjalnie swoich własnych środków finansowych.
Wątpliwości to rzecz ludzka i każdy je ma. Jedyne co powinieneś w takiej sytuacji zrobić to po prostu postarać się nieco otworzyć. Nie uważam, że po przeczytaniu tego artykułu od razu zmienisz zdanie, ale może zakiełkuje chociaż w Tobie myśl, która kiedyś wzrośnie do tego stopnia, że uświadomisz sobie, iż to wszystko jednak ma sens i naprawdę warto inwestować w tego typu inwestycję. Kilka minut, aby przeczytać jeden wpis jeszcze nikogo nie zbawiło.
O czym pamiętać?
Za nim w ogóle zdecydujesz się na zakup mieszkania powinieneś zdawać sobie sprawę z tegoż, że faktu, że inwestowanie w nieruchomości będzie wymagać od Ciebie włożenia w to naprawdę sporo energii. W głównej mierze będziesz musiał ją poświęcić na przygotowanie odpowiedniej nieruchomości. Bardzo często okazuje się, że na 100 ogłoszeń, które przejrzysz zdołasz jedynie jedno, które w pełni Cię zainteresuje, dlatego wiedz, że nie możesz podejmować decyzji w sposób pochopny. Nie ma co się również zbytnio przejmować, ponieważ inwestowanie w nieruchomości nie będzie wymagało od Ciebie specjalnie żadnych umiejętności, wystarczy, że będziesz potrafić liczyć, a mając w kieszeni urządzenie, które zawiera w sobie wiedzę wszystkich ludzi to naprawdę nie będziesz mieć z tym żadnego problemu. Jeżeli chodzi o inne umiejętności związane z zakupem, sprzedażą czy urządzaniem mieszkania to w zasadzie możesz się radzić ekspertów, ale w sumie nie ma również takiej potrzeby. Posłuchanie się zdania eksperta z danej dziedziny na pewno oszczędzi Ci nie małą ilość problemów, ale nie oznacza to, że daje Ci to 100% pewność, że wszystko się uda. Już w życiu tak bywa, że nigdy nie jest się niczego pewnym. Dlatego nawet jeśli skorzystasz z porad ekspertów to nie możesz czuć się zbyt pewnym. Zapamiętaj, że ostrożności nigdy za wiele.
Jeśli myślisz o tym, aby zacząć inwestować w nieruchomości nieco poważniej, czyli kupować więcej niż jedno mieszkanie pod wynajem to dobrą decyzją jest tu znalezienie stałych współpracowników, którzy będą zaufani i będziesz świadom, że są oni profesjonalistami w tym co robią. Najlepiej by było jakbyś zapoznał się z takimi współpracownikami jak rzeczoznawca majątkowy, notariusz, doradca podatkowy, doradca kredytowy, prawnik, pośrednik nieruchomości oraz ekipa remontowa. Dzięki temu będziesz pewien, że każda Twoja inwestycja obejdzie się bez żadnych niespodzianek, a cały proces będzie odbywał się w sposób bardzo zorganizowany.
Dlaczego ludzie nie inwestują w nieruchomości?
Wymieniłem już kilka rzeczy, o których powinno się pamiętać, ale jak widać tak naprawdę nie wymaga to włożenia zbyt dużo pracy. Zdaje mi się, że nie jedna osoba, która poszukuje pracy wysyła po kilkadziesiąt CV, aby znaleźć pracę, z której będzie zadowolona. W tym przypadku jest bardzo podobnie, czyli można powiedzieć, że zbyt dużych wymagań to tutaj nie ma, a mimo tego ludzie nadal boją się inwestować. Warto się przyjrzeć tym najbardziej popularnym powodom, które uzasadniają, że nieruchomości to jednak nie za dobra inwestycja:
- Lęk – Jest to chyba jeden z najczęstszych powodów, dla których ludzie nie chcą inwestować w nieruchomość. Jest to zwyczajnie strach przed czymś nowym. Ludzie boją się, że odniosą tutaj wielką porażkę, boją się zaryzykować, ponieważ nie wiedzą jak wygląda rynek nieruchomości. Taki lęk często bywa naprawdę bardzo groźny, ponieważ może spowodować, że dana osoba może nie chcieć nawet myśleć o takim sposobem na inwestowanie.
- Bliscy – Bardzo często stanowią mur, który trzeba przebić. Istnieje taka popularna fraza „nie znam się, to się wypowiem”. Niestety, ale jest ona prawdziwa. Bardzo często jest tak, że jak ktoś gdzieś coś zasłyszał, ale w sumie sam nie wie co z tym się je i jak to wygląda to to i tak się wypowiada na ten temat jakby był najwyższej klasy ekspertem. Według mnie jest to dosyć kuriozalna sytuacja, a zdarza się ona bardzo często. Zresztą są to najczęściej osoby, które nigdy nie popisały się w życiu jakimiś umiejętnościami inwestycyjnymi, a zachowują się jakby byli najwyższej światowej klasy specami. Bywają również taki osoby, które mimo tego, że posiadają jakieś doświadczenie i np. własne mieszkania, które wynajmują to również twierdzą, że jest to słaby biznes, jednak jak się człowiek bliżej przyjrzy temu jak się zachowują oraz temu jak wygląda ich podejście do biznesu to można gołym okiem zauważyć, że w zasadzie mało się oni starają, żeby osiągnąć z tego lepsze zyski.
- Wiedza – Akurat to jest bardzo wręcz fundamentalny błąd, który powoduje, że człowiek boi się inwestować. Każdy z Was powinien na początku postarać się uzupełnić swoją wiedzę, żeby później można było samemu podjąć decyzję czy jest to coś dla Was, czy też nie. Nie ma sensu budować swojej opinii na zasłyszanych pogłoskach. Ludzie mówią bardzo wiele rzeczy i w większości przypadków mało mądrych.
- Przekonanie o tym, że kredyt to najgorsza rzecz – Bardzo dużo osób ma wręcz wstręt do kredytów. Zwłaszcza gdy bardzo często słyszy się o sytuacjach, że ktoś wziął kredyt, który go pogrążył. Niektórzy ludzie kredytów boją się jak ognia. Jest to dobre podejście, ale z drugiej strony też nie ma co przesadzać w drugą stronę. Należy przede wszystkim oddzielić kredyt konsumpcyjny od kredytu inwestycyjnego. Jeżeli ten pierwszy nie jest zbyt dobry, to ten drugi w zasadzie wręcz przeciwnie.
- Nieznaczna ilość gotówki – Jeżeli nie posiadasz gotówki na zakup mieszkania to powinieneś zastanowić się nad tym, żeby wziąć kredyt. Na początku zobacz ile bank jest w stanie Ci zaoferować, a może się okaże, że nie będziesz musiał wyłożyć ani grosza ze swojego portfela, aby zainwestować w nieruchomość. Gdy zdecydujesz się wziąć kredyt to ważnym aspektem będzie tutaj odpowiednia kwota wynajmu, którą będzie musiał opłacać przyszły lokat. Postaraj się znaleźć jak najtańsze mieszkanie, tak aby rata kredytowa była jak najniższa. Chyba zależy Ci na tym, żeby móc spłacać kredyt, a do tego zarabiać na tym pieniądze.
- Brak pewności siebie – jeżeli nie wierzy się we własne możliwości i myśli się tylko o tym, że się nie uda, ponieważ no jak może się udać jak przecież tego nie potrafię i jestem beznadziejny. Niestety, ale trzeba to przełamać, kiedy wynajmiecie swoje pierwsze mieszkanie zobaczycie, że tak naprawdę nie było to wcale takie trudne. Jeżeli będziecie trzymać się kluczowych zasad i zapamiętacie sobie, że to Wy musicie kierować rozmową oraz to Wy stawiacie warunki i przeanalizujecie podobne oferty na rynku to zrozumiecie, że zakup mieszkania nie musi być wcale taki problematyczny jak Wam się to z początku wydawało.
Dlaczego warto zainwestować w nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości jest o tyle ciekawą formą inwestycji, że tak naprawdę to Ty decydujesz o tym jak bardzo zostanie zminimalizowane ryzyko inwestycyjne. Sam wybierasz co kupujesz, za ile to kupujesz, jak to wykończysz, do tego nadzorujesz remont oraz dobierasz najemców, a ponadto to Ty kształtujesz politykę cenową. Nie musisz wcale dawać najtańszej oferty na rynku, aby znaleźć zainteresowanie. Jeżeli zaoferujesz lepszy standard niż konkurencja za większą cenę to i tak znajdą się osoby zainteresowane.
Dodatkowo jeżeli się odpowiednio postaracie może się okazać, że jest to jedyna forma inwestycji, która nie będzie wymagała od Was zaangażowania Waszego kapitału, albo co najwyżej będzie wymagać zaangażowania go w minimalnym stopniu. Kapitał pod taką inwestycję można otrzymać od banku pod postacią kredytu hipotecznego. Warto również sobie zdać sprawę, że decydując się na kredyt hipoteczny to zakup mieszkania będzie dokonany przez pieniądze, które są nieopodatkowane.
Ponadto jest to jedyny sposób na inwestycję swoich pieniędzy, w którym daną inwestycję można zakupić taniej niż wynosi to cena rynkowa. Przykładowo, gdy mieszkanie zostanie wycenione przez rzeczoznawcę na 300 tysięcy złotych, Wy je zakupicie za 250 tysięcy złotych.
Jak dobrze zainwestować w mieszkanie?
Zakup mieszkania, tak samo jak to jest z każdą inwestycją może być opłacalny, albo może taki nie być. Dlatego jeżeli chce się zmaksymalizować zyski to trzeba pamiętać o kilku czynnikach, które Wam w tym niewątpliwie pomogą. Dlatego warto kierować się zasadami, które będą Wam w tym pomocne:
- Zysk – Aby mieszkanie było dobrą inwestycją powinniście zyskiwać z niego co najmniej 500 złotych, które możecie włożyć do kieszeni i się o nic nie martwić. Chodzi tutaj o sumę, którą uzyskacie po tym jak odliczycie wszystkie koszta, czyli ratę kredytu, czynsz, koszta dodatkowe jak np. podatki, telefon itd.
- Zakup mieszkania poniżej ceny rynkowej – Jeżeli inwestycja ma Ci się opłacać to nie możesz zaakceptować cen ofertowych. Sam wychodź z inicjatywą i sam składaj propozycje, które spowodują, że inwestycja okaże się dobra. Niektóre inwestycje będą zmuszały Cię do negocjowania ceny nawet o 30% niższą, niż jest oferowana, ponieważ w innej sytuacji nie będzie to dla Ciebie opłacalne. Bardzo często zdarzyć się może, że właściciel się oburzy i nie będzie chciał prowadzić z Tobą jakichkolwiek rozmów. Nawet jeżeli Twoja cena będzie poparta naprawdę wielką ilością książek oraz niesamowitych wyliczeń to i tak istnieje bardzo duża szansa na to, że nic z tego nie będzie, ponieważ właściciele też są ludźmi i bardzo często traktują takie propozycje jako niepoważne, a Ciebie jako kogoś kto traci ich cenny czas. Dlatego musisz się pogodzić z tym, że nie każdy będzie chciał z Tobą negocjować.
- Wynajmowanie mieszkania na pokoje – Jest to chyba najlepszy pomysł jaki możesz zrobić, ponieważ dzięki temu, że wynajmiesz mieszkanie na pokoje będziesz w stanie uzyskać znacznie wyższy przychód, niżeli w przypadku gdybyś wynajmował je w całości. Jeżeli mieszkasz w dużym mieście, w którym jest dużo studentów to nie będziesz miał problemu, żeby za mieszkanie 3 pokojowe musieliby płacić oni łącznie tyle co za wspólne wynajęcie mieszkania 4 pokojowego o wysokim standardzie. Doliczając każdemu po 100/200 złotych nie zauważą oni w tym większego problemu.
- Mieszkania z wieloma pokojami – Kupowanie takiego mieszkania jest bardzo dobrą inwestycją z wielu powodów. Podstawową zaletą jest to, że możesz wynająć je jak największej liczbie osób. Pamiętaj, że więcej osób to większy przychód. Dodatkowo duże mieszkania nie są tak oblegane przez kupców i mają sporo niższą płynność na rynku, dlatego też sprzedający może być bardziej skłonny do tego, aby negocjować ewentualne warunki. Dodatkowo cena wyjściowa za metr kwadratowy będzie o wiele niższa niż w przypadku chociażby mieszkań dwupokojowych.
- Problematyczne mieszkania – Niektórzy ludzie nazywają to okazyjnymi ofertami, szczerze powiedziawszy mają oni dużo w tym racji, ponieważ cena naprawdę może być tutaj okazyjna. Najczęściej jest to szczęście w nieszczęściu, ponieważ trzeba szukać pechowych właścicieli, którzy chcą sprzedać mieszkanie z długami. Taka inwestycja może dać Wam duże pole do negocjacji, jednak będzie to wymagało od WAs solidnego przygotowania oraz zabezpieczenia przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Ile zapłacisz za mieszkanie?
Jeżeli już zdajesz sobie sprawę z tego co musisz zrobić, aby mieszkanie, które chcesz kupić było jak najlepszą inwestycją to najlepiej żebyś teraz przeanalizowałem ile będziesz musiał zapłacić, aby stać się właścicielem takiego mieszkania. Możemy tutaj podać proste wyliczenia, dzięki którym zrozumiesz ile będzie wynosiła cała transakcja, a za przykład weźmy dobrze ulokowane mieszkanie na Starym Mieście, w centrum Poznania o kwocie 400 tysięcy złotych.
- Rzeczoznawca = 300 złotych
- Prawnik = 280 złotych
- Wpis do hipoteki = 250 złotych
- Podatek od czynności cywilnoprawnych od wpisu do hipoteki = 24 złote
- Wynagrodzenie notariusza 1385,00
- Podatek vat od wynagrodzenia notariusza (23%) 318,55
- Opłata sądowa 200,00
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 8000,00
- Razem: 10757,55 złotych
Ponadto załóżmy, że kupując takie mieszkanie to nie będzie to wymagało już od Was remontu, ale mimo wszystko zakup nowych mebli się przyda. Dlatego umeblowanie to niech będzie kwota rzędu 6 tysięcy złotych.
Całkowita suma kosztów dodatkowych, związana z finalizacja transakcji to 16757,55
Kwestia związana z tym jak szybko wynajmiecie dane mieszkanie to już będzie zależna od Was, ale można przyjąć, że dwie opłaty czynszowe będą czymś normalnym, dlatego trzeba to doliczyć, więc weźmy doliczmy do tego po 500 złotych czynszu za 2 miesiące, czyli tysiąc złotych. Przy tym jeszcze dwie raty kredytowe, czyli około 5 tysięcy złotych i ponadto koszta związane z kredytem czyli np. ubezpieczenie niskiego wkładu itp. powiedzmy, że będzie to kwota rzędu 5500 złotych. Daje nam to 11 tysięcy dodatkowych kosztów, więc cała suma wzrośnie Wam do 27757,55 złotego. Oczywistym jest fakt, że takie mieszkanie może mieć inne koszta, niż te przeze mnie przedstawione, ponieważ to jest zależne od wielu warunków.
Ile zarobisz na wynajmie mieszkania?
To w takiej sytuacji warto oszacować przychody na jakie będzie można liczyć po zakupie takiego mieszkania. Załóżmy, że mieszkanie posiada 4 pokoje, które posiadają podobną wielkość, przykładowo 12 metrów kwadratowych. W każdy z pokoi zamieszka jedna osoba i każdy za pokój będzie musiał zapłacić 800 złotych. Łącznie na Waszym koncie znajdzie się 3200 złotych. Media oczywiście również będą opłacane przez lokatorów. Dlatego też tym nie ma co się przejmować.
- Rata kredytowa: 2422,18 złotych
- Czynsz do spółdzielni: 234 złote
W takiej sytuacji wychodzi na to, że suma, którą zarobicie wyniesie: 543,82 złotych na czysto.
Musicie pamiętać, że te wyliczenia są nieco ogólnie i nie dadzą Wam skonkretyzowanej odpowiedzi na to ile Wy zarobicie na własnym mieszkaniu, jednak pokazuje to jasno, że można zarabiać na wynajmowaniu mieszkania pod warunkiem, że zadba się o kilka podstawowych kwestii. Pamiętajcie, że ostateczna cena może również się różnić zależnie od podatku. Jeżeli zapłacicie podatek ogólny to wyniesie on odpowiednio mniej, niż podatek od ryczałtu. Chociaż rozliczanie w sposób ryczałtowy również posiada wiele zalet, ale jednak to nieco inny temat.
Czy warto inwestować w mieszkania?
Prawda jest taka, że kwestia związana z tym czy dana inwestycja będzie dla Ciebie opłacalna czy też nie zależy tylko i wyłącznie od Ciebie oraz okoliczności w jakich się znajdujesz. Oczywiście wiem, że ten artykuł jest bardzo powierzchowny i może być jedynie wstępem do całego tematu, ale mimo wszystko myślę, że przyda on się tym osobom, które same nie do końca wiedzą czego chcą, a mimo wszystko mają warunki do tego, aby osiągnąć pożądany zysk z inwestycji w mieszkania. Ja osobiście uważam, że jest to dobry pomysł, chociaż sam go już nie stosuje. Z pewnych powodów byłem zobligowany do zrezygnowania z tej formy przychodu, ale mimo wszystko uważam, że w najbliższym czasie ponownie do tego wrócę, bo tak jak mówiłem w moim odczuciu jest to świetny pomysł, zwłaszcza jeżeli znajdzie się w banku świetną ofertą, dzięki której tak naprawdę to lokatorzy mieszkania będą spłacać za Ciebie ten kredyt.
Mam nadzieję, że przybliżyłem Wa mchociaż trochę ten temat i dzięki temu będziecie w stanie odpowiedzieć sobie na kilka trapiących Was pytań. Jeżeli macie coś ciekawego do dodania, chcielibyście o coś zapytać, albo macie jakiś problem, który nie został tutaj poruszony to zapraszam do komentowania. Chętnie pomogę Wam uporać się z Waszymi problemami, ponieważ tak jak mówiłem w jednym tekście bardzo trudno jest pomóc wszystkim ludziom, jednak nie zmienia to faktu, że postaram się to zrobić, pod warunkiem, że opiszecie swój problem.
